GModG im Referentenentwurf: Warum Nichtwohngebäude und Gebäudeautomation in den Fokus rücken

Der Referentenentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz wird in der öffentlichen Debatte vor allem mit der Rücknahme der bisherigen 65-Prozent-Regel verbunden. Für den Gebäudesektor ist der Entwurf aber breiter angelegt: Er greift mehrere Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie EPBD 2024 auf und überträgt sie schrittweise in deutsches Recht.Besonders deutlich wird das bei Nichtwohngebäuden. Dort rücken energetische Mindestanforderungen, technische Gebäudeausrüstung und Gebäudeautomation stärker in den Fokus. Dieser Beitrag ordnet ein, welche Änderungen sich abzeichnen und warum das geplante GModG mehr ist als eine reine Heizungsreform. Den aktuellen Stand des Verfahrens fasst der Zeitplan zum Gebäudemodernisierungsgesetz zusammen; die wichtigsten Inhalte des Entwurfs erläutert die Analyse zum GMG-Referentenentwurf.Der Referentenentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz wird in der öffentlichen Debatte vor allem mit der Rücknahme der bisherigen 65-Prozent-Regel verbunden. Für den Gebäudesektor ist der Entwurf aber breiter angelegt: Er greift mehrere Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie EPBD 2024 auf und überträgt sie schrittweise in deutsches Recht.

Nichtwohngebäude werden zum zentralen Modernisierungsthema

Der wichtigste neue Schwerpunkt liegt bei bestehenden Nichtwohngebäuden. Gemeint sind im Grundsatz beheizte oder gekühlte Gebäude, die nicht überwiegend dem Wohnen dienen. Dazu zählen etwa Büro- und Verwaltungsgebäude, Schulen, Sporthallen, Verkaufsflächen, Hotels, kommunale Gebäude, größere Gewerbeimmobilien oder beheizte Produktions- und Lagerhallen.

Der Entwurf richtet sich nicht pauschal an alle Nichtwohngebäude. Grundlage ist der Nichtwohngebäudebestand des Jahres 2020. Bis 2030 sollen die energetisch schlechtesten 16 Prozent der bestehenden Nichtwohngebäude bestimmte Mindestanforderungen erfüllen, bis 2033 die schlechtesten 26 Prozent.

Konkret sieht der Referentenentwurf vor, dass bestehende Nichtwohngebäude ab dem 1. Januar 2030 einen maximalen Primärenergiebedarf von höchstens dem 3,50-Fachen eines entsprechenden Referenzgebäudes aufweisen dürfen. Ab dem 1. Januar 2033 sinkt dieser Wert auf das 2,95-Fache. Welche Gebäude tatsächlich betroffen sind, wird über das Referenzgebäudeverfahren individuell bestimmt.

Der Entwurf nennt zugleich mehrere Ausnahmen. Dazu zählen Fälle technischer Unmöglichkeit oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit sowie bestimmte Sondergebäude. Außerdem gelten die Anforderungen beispielsweise als erfüllt, wenn ein Gebäude nach dem 1. Januar 1996 errichtet wurde, bereits das energetische Niveau der Wärmeschutzverordnung 1994 erreicht, überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse beheizt wird oder Fernwärme nutzt.

Der Ursprung dieser Systematik liegt in Artikel 9 der EPBD 2024. Dort werden Mindestvorgaben für die Gesamtenergieeffizienz bestehender Nichtwohngebäude verlangt. Die Richtlinie arbeitet nicht mit einer festen Liste einzelner Gebäudetypen, sondern mit den energetisch schlechtesten Teilen des Bestands. Der Referentenentwurf überträgt diese Logik in ein deutsches Schwellenwertmodell mit Referenzgebäude, 16 Prozent bis 2030 und 26 Prozent bis 2033.

Die europäische Grundlage wird im Beitrag zu den Anforderungen an Nichtwohngebäude nach der EPBD vertieft. Für die praktische Einordnung hilft außerdem der Überblick zum Nichtwohngebäudebestand in Deutschland.

Sanierung wird stärker als Modernisierungsaufgabe verstanden

Aus den Schwellenwerten folgt keine einzelne vorgeschriebene Maßnahme. Der Entwurf legt also nicht pauschal fest, ob Dach, Fassade, Heizung oder Lüftungsanlage erneuert werden müssen. Entscheidend ist, ob das Gebäude den geforderten energetischen Zielwert erreicht.

Für Eigentümer und Betreiber verschiebt sich dadurch die Planung: Sie müssen prüfen, welche Kombination aus Gebäudehülle, Anlagentechnik, Energieversorgung und Betriebsoptimierung sinnvoll ist. Energetische Sanierung wird damit weniger als isolierte Einzelmaßnahme und stärker als Modernisierungsstrategie verstanden.

Genau diese Richtung wird in der EPBD 2024 bei bestehenden Gebäuden und größeren Renovierungen angelegt. Der Renovierungspass nach der EPBD ergänzt diesen Ansatz, weil er Sanierungsschritte längerfristig strukturieren soll.

Gebäudeautomation wird zum Pflichtbaustein bei größeren Nichtwohngebäuden

An dieser Stelle wird verständlich, warum Gebäudeautomation im Referentenentwurf eine größere Rolle erhält. Wenn die energetische Gesamtleistung eines Gebäudes zählt, reicht es nicht, Anlagen nur einzubauen. Sie müssen im Betrieb überwacht, ausgewertet und effizient gesteuert werden können.

Für Nichtwohngebäude mit einer Heizungsanlage, kombinierten Raumheizungs- und Lüftungsanlage, Klimaanlage oder kombinierten Klima- und Lüftungsanlage mit mehr als 70 Kilowatt Nennleistung soll künftig eine Ausrüstungspflicht gelten. Diese Gebäude müssen nach dem Entwurf bis zum 31. Dezember 2029 mit einem System für Gebäudeautomatisierung und -steuerung ausgestattet werden, sofern dies technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist.

Der Entwurf beschreibt Gebäudeautomation nicht nur als Regelungstechnik. Das System soll eine kontinuierliche Überwachung, Protokollierung und Analyse der Verbräuche aller Hauptenergieträger und gebäudetechnischen Systeme ermöglichen. Außerdem sollen Daten über eine gängige und frei konfigurierbare Schnittstelle zugänglich sein, damit Auswertungen herstellerunabhängig erfolgen können.

Praktisch bedeutet das: Bei größeren Nichtwohngebäuden wird künftig nicht nur die vorhandene Technik relevant, sondern auch deren Betrieb. Effizienzverluste sollen erkannt, Verbesserungen angezeigt und die Raumklimaqualität überwacht werden können.

Damit knüpft der Entwurf an die EPBD-Vorgaben zu gebäudetechnischen Systemen und zur Intelligenzfähigkeit von Gebäuden an. Die praktische Verbindung zwischen GEG, EPBD und Nichtwohngebäuden wird im Beitrag zu Gebäudeautomation und Nichtwohngebäuden vertieft.

Lebenszyklus-CO₂ und LCA werden im Gebäuderecht sichtbar

Eine weitere weitreichende Änderung betrifft die Lebenszyklusbetrachtung von Gebäuden. Während das bisherige GEG vor allem auf den Energieverbrauch im Betrieb ausgerichtet war, greift der Referentenentwurf erstmals stärker den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes auf.

Künftig sollen nicht nur Heizenergie und laufender Betrieb betrachtet werden, sondern auch Treibhausgasemissionen, die bei Herstellung, Transport, Instandhaltung, Nutzung und späterem Rückbau eines Gebäudes entstehen. Der Entwurf übernimmt dafür den Begriff der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen und orientiert sich an der Terminologie der EPBD 2024.

Konkret sieht der Entwurf vor, dass ab dem 1. Januar 2028 für neue Gebäude mit mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche eine Berechnung der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen erstellt werden muss. Ab dem 1. Januar 2030 soll diese Anforderung grundsätzlich für neue Gebäude gelten.

Damit wird nicht nur der spätere Energieverbrauch relevant, sondern auch die Klimawirkung der eingesetzten Materialien und der Bauweise. Themen wie Materialwahl, Konstruktion, Sanierungsfähigkeit, Wiederverwendbarkeit und graue Emissionen können dadurch stärker in Planungsentscheidungen einfließen.

Die europäische Grundlage findet sich unter anderem in den EPBD-Vorgaben zu Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen und zur Gesamtklimawirkung von Gebäuden. Einen begrifflichen Einstieg bietet der Beitrag zu den Begriffsbestimmungen der EPBD; die Rolle digitaler Nachweise und Gebäudedaten wird im Beitrag zu digitalen Gebäudedaten vertieft.

Das GModG ist mehr als eine Heizungsreform

Der Referentenentwurf sollte nicht allein auf die Rücknahme der bisherigen Heizungsregeln reduziert werden. Der eigentliche Zeitdruck entsteht bei den Nichtwohngebäuden. Bis 2030 müssen betroffene Gebäude eingeordnet, energetisch bewertet und in belastbare Modernisierungskonzepte überführt werden.

Gerade dieser Vorlauf wird häufig unterschätzt. Eigentümer müssen nicht nur wissen, ob ihr Gebäude betroffen ist. Sie müssen auch entscheiden, welche Maßnahmen sinnvoll sind, welche Investitionen notwendig werden und wie diese finanziert werden können. Für größere Nichtwohngebäude ist der Zeitraum bis 2030 deshalb ambitioniert.

Ob das Gebäudemodernisierungsgesetz in der Praxis funktioniert, wird sich nicht nur an den gesetzlichen Stichtagen zeigen. Entscheidend wird sein, ob Eigentümer, Unternehmen und Kommunen rechtzeitig genug Klarheit bekommen, um Bewertung, Planung und Finanzierung belastbar vorzubereiten.