Ein Bestand mit hoher energetischer Relevanz
Mit der EU-Gebäuderichtlinie EPBD rückt der Bestand an Nichtwohngebäuden stärker in den Fokus der energetischen Regulierung. Für Deutschland ist das besonders relevant, weil es sich dabei nicht um einen kleinen Randbereich handelt. Nichtwohngebäude machen laut dena zwar nur rund 2 Millionen Gebäude und damit etwas mehr als 10 Prozent des Gebäudebestands aus, verursachen aber etwa 36 Prozent des Endenergieverbrauchs im Gebäudebereich. Wer über die künftige Umsetzung der EPBD spricht, kommt an diesem Bestand deshalb kaum vorbei.
Zu den Nichtwohngebäuden zählen unter anderem Büro- und Verwaltungsgebäude, Schulen, Sporthallen, Handelsimmobilien, Hotels und viele weitere öffentliche oder gewerblich genutzte Gebäude. Schon diese Spannweite zeigt, dass sich der Bestand nicht sinnvoll als einheitliche Gruppe behandeln lässt. Ein Schulgebäude folgt anderen Nutzungszeiten als ein Büro, eine Sporthalle anderen technischen Anforderungen als ein Verwaltungsbau, ein Handelsgebäude anderen Betriebsprofilen als ein kommunales Gebäude. Genau diese Unterschiede sind für die energetische Bewertung zentral, weil sie Energiebedarf, Technik, Sanierungsoptionen und Wirtschaftlichkeit unmittelbar beeinflussen.
Eine übergreifende Einordnung des Themenfelds bietet die Seite EPBD und Nichtwohngebäude in Deutschland. Dort werden Bestand, Gebäudetypen, europäische Vorgaben, Datenlage, Gebäudeautomation und mögliche Umsetzungsschritte zusammengeführt.
Warum der deutsche Bestand so unterschiedlich ist
Der deutsche Bestand an Nichtwohngebäuden lässt sich nur bedingt über eine einzige Kennzahl oder ein einheitliches Bild erfassen. Zwar sprechen die Größenordnungen für sich, doch noch wichtiger ist die innere Vielfalt dieses Bestands. Baualter, Modernisierungsgrad, technische Ausstattung und Nutzung unterscheiden sich teils erheblich. Manche Gebäude verfügen bereits über modernisierte Anlagentechnik und einen vergleichsweise guten energetischen Standard, andere weisen noch deutliche Schwächen bei Gebäudehülle, Heizungs-, Lüftungs- oder Regelungstechnik auf.
Der dena-Gebäudereport 2026 zeigt zudem, dass der Endenergieverbrauch für Wärme in Nichtwohngebäuden 2024 bei 214,1 TWh lag. Trotz Rückgängen gegenüber 2013 entfielen davon noch rund 135 TWh beziehungsweise 63 Prozent auf Öl, Gas und Kohle. Auch das macht deutlich, wie relevant dieser Bestand für die weitere Dekarbonisierung bleibt.
Aus Sicht der EPBD ist genau diese Ausgangslage entscheidend. Die spätere Umsetzung hängt wesentlich davon ab, wie der deutsche Bestand strukturiert, bewertet und nach Gebäudetypen oder Nutzungsklassen differenziert wird. Je heterogener der Bestand, desto wichtiger werden saubere Typisierung, nachvollziehbare Vergleichsmaßstäbe und realistische Sanierungspfade.
Nichtwohngebäude lassen sich nicht über einen Maßstab bewerten
Nichtwohngebäude lassen sich energetisch nicht sinnvoll über einen einzigen Maßstab erfassen. Der Grund liegt vor allem in den sehr unterschiedlichen Nutzungen. Ein Bürogebäude hat andere Belegungszeiten, Lastprofile und Komfortanforderungen als eine Schule. Eine Sporthalle stellt andere Anforderungen an Lüftung, Raumklima und Betriebszeiten als ein Verwaltungsgebäude. Im Handel kommen oft noch Beleuchtung, Kühlung oder längere Öffnungszeiten hinzu. Diese Unterschiede prägen den Energiebedarf unmittelbar und wirken sich damit auch auf die Frage aus, wie ein Gebäude bewertet und mit anderen Gebäuden verglichen werden kann.
Hinzu kommen große technische Unterschiede. Gebäudehülle, Heizungs- und Lüftungstechnik, Warmwasserbedarf, Regelungstechnik und Gebäudeautomation sind je nach Gebäudetyp sehr verschieden ausgeprägt. Während in manchen Bestandsgebäuden vor allem Anlagentechnik und Betrieb im Vordergrund stehen, können in anderen Fällen auch bauliche Defizite stärker ins Gewicht fallen. Die dena-Studie zu Zielparametern arbeitet deshalb nicht mit einem pauschalen Leitbild für alle Nichtwohngebäude, sondern mit typbezogenen Zielgrößen. Im flächengewichteten Mittel sollen die Treibhausgasemissionen aus Wärmeanwendungen in den untersuchten öffentlichen Nichtwohngebäuden von 28 kgCO2-Äq./m²a im Jahr 2020 auf 0,5 kgCO2-Äq./m²a im Jahr 2045 sinken. Schon dieser Ansatz zeigt, dass die Debatte sinnvoll nur typbezogen geführt werden kann.
Wo die energetischen Schwächen im Bestand liegen
Die energetischen Schwächen im Bestand liegen oft nicht nur an einer einzelnen Stelle, sondern in einem Zusammenspiel aus Gebäudehülle, Anlagentechnik und Betrieb. Das ist auch deshalb relevant, weil Effizienzdefizite in diesem Segment besonders stark ins Gewicht fallen. In vielen älteren Gebäuden sind Heizungs-, Lüftungs- und Regelungssysteme technisch überholt oder nicht optimal aufeinander abgestimmt. Hinzu kommen Gebäude, deren baulicher Standard nicht mehr dem heutigen Effizienzniveau entspricht. Gerade bei Nichtwohngebäuden wirkt sich das häufig besonders stark aus, weil technische Anlagen, Nutzungszeiten und betriebliche Anforderungen einen großen Anteil am Energieverbrauch haben.
Ein weiterer Schwachpunkt liegt im Betrieb selbst. Nichtwohngebäude können auch dann unnötig viel Energie verbrauchen, wenn die technische Ausstattung eigentlich bessere Potenziale hätte. Gründe dafür sind unter anderem unzureichende Regelung, fehlende Abstimmung einzelner Anlagen, nicht angepasste Betriebszeiten oder ein geringer Automationsgrad. Genau deshalb spielt die Gebäudeautomation im Bestand eine wichtige Rolle. Sie zeigt, dass Effizienz bei Nichtwohngebäuden stark mit Steuerung, Monitoring und Betriebsführung zusammenhängt.
Hinzu kommt, dass die Datenlage selbst Teil des Problems sein kann. Wer energetische Schwächen im Bestand erkennen und priorisieren will, braucht belastbare Informationen über Zustand, Nutzung und Verbrauch. Gerade bei Nichtwohngebäuden ist das jedoch nicht immer einfach, weil Gebäude sehr unterschiedlich genutzt werden und sich Verbrauchswerte nicht ohne Weiteres vergleichen lassen. Für die spätere Umsetzung der EPBD ist diese Frage besonders wichtig, weil nur mit einer tragfähigen Datengrundlage entschieden werden kann, wo der energetische Handlungsbedarf tatsächlich am größten ist.
Welche Gebäudetypen besonders wichtig sind
Besonders gut sichtbar wird die Heterogenität des Bestands bei einzelnen Gebäudetypen. Büro- und Verwaltungsgebäude gehören zu den naheliegenden Beispielen. Sie sind in der Regel vergleichsweise gut standardisierbar, zugleich aber technisch oft stärker geprägt, als es auf den ersten Blick scheint. Beleuchtung, Lüftung, Kühlung, Regelungstechnik und Gebäudeautomation spielen hier eine große Rolle. Gerade deshalb eignen sich diese Gebäude gut, um zu zeigen, dass energetische Qualität nicht nur an der Gebäudehülle hängt, sondern stark vom technischen Betrieb beeinflusst wird.
Schulen und andere Bildungsgebäude sind wiederum anders zu bewerten als Bürogebäude. Sie haben meist klare, aber nicht durchgehend gleichmäßige Nutzungszeiten, dazu große Unterschiede bei Lüftung, Belegung und Raumgrößen. In vielen Fällen kommt ein erheblicher Sanierungsbedarf hinzu, weil Teile des Bestands älter sind und technische wie bauliche Modernisierung nicht immer im gleichen Tempo erfolgt sind. An solchen Gebäuden zeigt sich besonders gut, dass Nutzungsmuster und Sanierungspfade nicht einfach auf andere Gebäudetypen übertragen werden können.
Noch deutlicher werden die Unterschiede bei Sporthallen oder ähnlichen Gebäuden. Hier wirken große Raumvolumina, andere Temperaturanforderungen, teils hoher Lüftungsbedarf und unregelmäßige Belegung zusammen. Solche Gebäude zeigen besonders klar, warum eine reine Pauschalbetrachtung bei Nichtwohngebäuden fachlich nicht trägt. Was energetisch sinnvoll ist, muss hier anders bewertet werden als bei einem Büro- oder Verwaltungsbau.
Auch Handelsimmobilien und andere gewerblich geprägte Gebäude bringen oft eigene Anforderungen mit. Längere Betriebszeiten, hohe Beleuchtungsanteile, Kühlung oder nutzungsspezifische Technik können den Energiebedarf deutlich prägen. Hinzu kommt, dass Umbauten und Sanierungen hier häufig eng mit dem laufenden Betrieb und mit wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verknüpft sind. Für die spätere Einordnung im Rahmen der EPBD ist das wichtig, weil sich daran zeigt, dass Sanierungsbedarf nicht nur technisch, sondern immer auch betriebsbezogen verstanden werden muss.
Sanierungsbedarf ist nicht nur eine technische Frage
Der Sanierungsbedarf bei Nichtwohngebäuden lässt sich nicht allein über Gebäudehülle, Anlagentechnik oder einzelne Effizienzkennwerte beschreiben. In der Praxis entscheidet oft nicht nur die Technik darüber, ob und wie saniert wird, sondern auch der laufende Betrieb, die Nutzung des Gebäudes und die wirtschaftliche Tragfähigkeit einzelner Maßnahmen. Gerade bei Nichtwohngebäuden greifen technische, organisatorische und wirtschaftliche Fragen eng ineinander.
Viele Nichtwohngebäude können nicht ohne Weiteres für umfassende Maßnahmen stillgelegt werden. Schulen, Verwaltungsgebäude, Handelsimmobilien oder Sportstätten müssen häufig weiter genutzt werden, während technische Anlagen erneuert, Regelungssysteme angepasst oder bauliche Maßnahmen umgesetzt werden. Dadurch verschiebt sich die Frage des Sanierungsbedarfs: Es geht nicht nur darum, was technisch sinnvoll wäre, sondern auch darum, was im laufenden Betrieb organisatorisch machbar ist und wie tief Eingriffe in Nutzung und Abläufe ausfallen dürfen.
Hinzu kommt die wirtschaftliche Seite. Die Bundestags-Dokumentation verweist im Zusammenhang mit bestehenden Anforderungen an Nichtwohngebäude und Gebäudeautomation auf einen einmaligen Erfüllungsaufwand von rund 12,4 Milliarden Euro für die Wirtschaft sowie auf jährliche Einsparungen von 2,38 Milliarden Euro. Schon diese Größenordnung zeigt, dass Sanierungs- und Nachrüstungsfragen im Nichtwohngebäudebestand nicht nur technisch, sondern immer auch wirtschaftlich bewertet werden.
Worauf es für Deutschland ankommt
Für Deutschland kommt es bei Nichtwohngebäuden vor allem darauf an, den Bestand genauer, typbezogener und praxisnäher zu erfassen. Die EPBD setzt zwar den europäischen Rahmen, ihre Wirkung im Bestand hängt aber entscheidend davon ab, wie gut Gebäudetypen, energetische Schwächen und realistische Sanierungspfade national eingeordnet werden. Gerade weil Nichtwohngebäude nur etwas mehr als zehn Prozent des Gebäudebestands ausmachen, zugleich aber rund 36 Prozent des Endenergieverbrauchs im Gebäudebereich verursachen, ist eine bloß grobe Betrachtung kaum ausreichend.
Wichtig wird deshalb vor allem eine belastbare Datengrundlage. Deutschland braucht für die spätere Umsetzung nachvollziehbare Maßstäbe, mit denen sich sehr unterschiedliche Nichtwohngebäude sinnvoll bewerten und vergleichen lassen. Das betrifft nicht nur Energieausweise oder Verbrauchsdaten, sondern auch die Frage, wie Nutzungsprofile, technische Ausstattung, Automationsgrad und betriebliche Besonderheiten berücksichtigt werden. Je besser diese Grundlage ist, desto eher kann die spätere Regulierung sachgerecht und vollzugstauglich ausgestaltet werden.
Ebenso wichtig ist eine realistische Typisierung des Bestands. Bürogebäude, Schulen, Sporthallen, Verwaltungs- oder Handelsgebäude folgen jeweils eigenen energetischen und betrieblichen Logiken. Die dena-Zielparameter zeigen gerade deshalb keinen pauschalen Einheitsweg, sondern arbeiten mit gebäudetypbezogenen Zielbildern. Für Deutschland dürfte genau darin ein zentraler Punkt liegen: Anforderungen werden nur dann fachlich tragfähig sein, wenn sie die realen Unterschiede im Bestand nicht einebnen, sondern geordnet abbilden.
Schließlich kommt es auch darauf an, regulatorische Ziele mit praktischer Umsetzbarkeit zu verbinden. Viele Nichtwohngebäude werden im laufenden Betrieb genutzt, haben komplexe technische Anlagen und erfordern Investitionen, die organisatorisch und wirtschaftlich getragen werden müssen. Die deutsche Umsetzung wird deshalb nur dann überzeugen, wenn sie nicht allein auf abstrakte Effizienzvorgaben setzt, sondern den Bestand so beschreibt, dass daraus auch realistische Handlungswege entstehen.
